NEW YORK (AP) – Nhà Trắng cho biết họ đang xem xét hỗ trợ khoản thế chấp 50 năm để giúp giảm bớt cuộc khủng hoảng về khả năng mua nhà ở nước này. Nhưng thông báo này ngay lập tức thu hút sự chỉ trích từ các nhà hoạch định chính sách, phương tiện truyền thông xã hội và các nhà kinh tế, những người cho rằng khoản thế chấp 50 năm sẽ không giải quyết được nhiều vấn đề cốt lõi khác trên thị trường nhà ở, chẳng hạn như thiếu nguồn cung và lãi suất cao.
Bill Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang, cho biết trên X cuối tuần qua rằng khoản thế chấp 50 năm sẽ là “kẻ thay đổi hoàn toàn cuộc chơi” đối với người mua nhà. FHFA là một bộ phận của chính phủ liên bang giám sát Fannie Mae và Freddie Mac, những cơ quan mua và bảo hiểm phần lớn các khoản thế chấp trong nước.
Khoản thế chấp 30 năm là một sản phẩm tài chính độc đáo của Mỹ và là cách mặc định để mua nhà kể từ Thỏa thuận mới. Các chính trị gia và nhà hoạch định chính sách vào thời điểm đó muốn tạo ra một khoản thế chấp tiêu chuẩn mà người đi vay có thể chi trả và trả hết trong những năm làm việc của họ, khi tuổi thọ trung bình của một người Mỹ là 66 tuổi.
Việc kéo dài thời hạn của khoản thế chấp lên 50 năm sẽ làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của người đi vay.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, giá bán trung bình một ngôi nhà ở Mỹ là 415.200 USD trong tháng 9. Giả sử khoản trả trước tiêu chuẩn là 10% và lãi suất trung bình là 6,17%, khoản thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp 30 năm sẽ là 2.288 USD trong khi khoản thanh toán cho khoản thế chấp 50 năm sẽ là 2.022 USD. Điều đó giả định rằng ngân hàng sẽ không yêu cầu lãi suất cao hơn đối với khoản thế chấp 50 năm do thời hạn cho vay dài hơn.
Bởi vì thậm chí nhiều khoản thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp 50 năm sẽ chuyển sang lãi suất cho khoản vay, nên phải mất 30 năm trước khi người đi vay tích lũy được 100.000 USD vốn chủ sở hữu, không bao gồm giá nhà tăng và khoản trả trước. Đó là so với 12-13 năm để tích lũy 100.000 đô la vốn chủ sở hữu khi trả hết khoản thế chấp 30 năm, không bao gồm khoản trả trước.
Theo một phân tích của AP, một người đi vay sẽ phải trả thêm khoảng 389.000 USD tiền lãi trong thời hạn thế chấp 50 năm so với khoản thế chấp 30 năm.
Các nhà phân tích khác cũng đi đến kết luận tương tự.
John Lovallo của UBS Securities viết: “Việc kéo dài khoản thế chấp từ 30 năm lên 50 năm có thể tăng gấp đôi số tiền lãi (đô la) mà người mua nhà phải trả cho một ngôi nhà có giá trung bình trong suốt thời hạn của khoản vay và làm chậm đáng kể quá trình tích lũy vốn sở hữu”.
Khoản thế chấp 50 năm không giải quyết được một vấn đề quan trọng khi nói đến khả năng chi trả cho nhà ở – việc thiếu nguồn cung nhà. Các bang như California và các thành phố như New York gần đây đã thông qua luật hoặc thực hiện các thay đổi về quy định để cho phép các nhà xây dựng xây nhà nhanh hơn với ít thủ tục hành chính hơn.
Ngoài ra còn có chi phí xây dựng nhà ở trong nước. Các sản phẩm như thép, gỗ, bê tông, đồng và nhựa dùng trong xây dựng nhà hiện phải chịu thuế dưới thời Tổng thống Trump. Hơn nữa, nhiều công việc xây dựng được thực hiện bởi những người lao động không có giấy tờ, đặc biệt là ở Tây Nam, nơi việc trục xuất đang ảnh hưởng đến khả năng những người xây nhà tìm đủ lao động để xây nhà.
Mike Konczal, giám đốc cấp cao về chính sách và nghiên cứu tại Dự án An ninh Kinh tế, cho biết: “Nhiều vấn đề quan trọng nhằm giải quyết nguồn cung hiện nay đang đi sai hướng”.
Pulte cho biết trên X rằng việc áp dụng hình thức thế chấp 50 năm chỉ là một “vũ khí tiềm năng”, trong số các giải pháp khác mà Nhà Trắng đã cân nhắc để chống lại giá nhà ở cao.
Độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng lên trong nhiều năm và hiện nay là khoảng 40 tuổi. Một khoản thế chấp 50 năm sẽ khó được ngân hàng bảo lãnh đối với một người mua nhà lần đầu 40 tuổi, người sẽ 90 tuổi vào thời điểm ngôi nhà được trả hết. Tuổi thọ trung bình của một người Mỹ hiện nay là khoảng 79 tuổi, nghĩa là có 11 năm tuổi thọ không được trả trong khoản vay 50 năm.
Konczal nói: “Thông thường, mục tiêu của các nhà hoạch định chính sách không phải là chuyển khoản nợ thế chấp cho con cái của người đi vay.
Các bộ phận khác của hệ thống tài chính đã kéo dài thời hạn cho vay, dẫn đến nhiều kết quả khác nhau. Khoản vay mua ô tô thời hạn 7 năm ngày càng trở nên phổ biến khi giá ô tô tăng và người Mỹ giữ xe lâu hơn. Bất chấp thời hạn vay dài hơn, nợ quá hạn cho vay mua ô tô vẫn tăng và giá trung bình của một chiếc ô tô mới hiện là 49.740 USD so với mức giá 38.948 USD của một chiếc xe mới cách đây 5 năm.
Các khoản vay dành cho sinh viên ban đầu được thiết kế để trả hết trong 10 năm và hiện nay có nhiều lựa chọn thanh toán kéo dài thời gian trả nợ lên đến 20 năm.
Các nhà kinh tế chỉ ra rằng khoản thế chấp 50 năm có thể làm ngược lại việc hỗ trợ khả năng mua nhà bằng cách gây ra lạm phát giá nhà bằng cách giới thiệu nhiều người mua tiềm năng hơn vào một thị trường đang gặp khó khăn về nguồn cung.
Sau những chỉ trích nặng nề, Tổng thống Trump dường như bớt hào hứng hơn với khoản thế chấp 50 năm. Khi được Laura Ingraham của Fox News hỏi về ý tưởng này, Tổng thống Trump nói rằng nó “có thể giúp ích một chút” nhưng dường như lại gạt đi.
Dưới sự quản lý của Dodd-Frank…
chia sẽ trên Twitter: Đề xuất thế chấp 50 năm của Nhà Trắng có một lợi ích đáng chú ý nhưng cũng có một số hạn chế
